扬帆证券 “符合条件，五环外随便买”，北京重磅新政出台，如何影响楼市？

　　华夏时报记者李凯旋北京报道扬帆证券

　　“来看房吗？五环外放开限购了。”8月8日晚，购房人的朋友圈可以说是被房产中介刷屏了。在放开离婚买房限制、下调首付比例、调整“认房又认贷”之后，北京楼市调控还是指向了限购。

　　自8月9日起，北京符合条件的家庭五环外购房不限套数。同时，北京还发布了包括扩大首套房公积金支持力度、提高每缴存公积金一年可贷额度等多项公积金支持政策。

　　五环外放开限购

　　8月8日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》。文件明确，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房不限套数，即京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。同时扬帆证券，文件显示，对成年单身人士在北京市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。

　　此外，居民家庭购买五环内商品住房的政策不变，京籍家庭五环内限购2套，符合购房条件的非京籍家庭在五环内则是限购1套。文件指出，北京城市总体规划实施以来，五环外平原新城地区宜居宜业水平和综合承载力显著提升，此次政策调整是为了更好地满足居民改善性住房需求，促进职住平衡。

　　“此次北京新政让购房政策更加宽松，新政出台可能与要促进房地产市场止跌回稳有关。另外，与促进职住平衡也有关系。放开五环外限购是一个比较科学精准的政策，后续对促进市场健康发展有积极的带头作用。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者说。

　　中指研究院监测的数据显示，今年前7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超过80%，是绝对的成交主力区域，二手住宅成交套数的占比也超过50%。“政策落地后，预计一方面将对五环外的市场产生积极作用，另一方面，对于想卖出五环外二手房改善住房的需求来说，本次政策也带来了新的机会，促进这部分改善需求释放。”中指研究院政策研究总监陈文静对《华夏时报》记者表示。

　　公积金贷款首套房认定扩围扬帆证券

　　值得关注的是，除了放开五环外限购，此次北京新政也大力提升了对住房公积金的支持力度。文件显示，扩大首套房公积金贷款支持范围，对借款申请人在北京无住房但在全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，由此前认定为二套房调整为首套房。该举措可以有效降低购房成本。以总价400万元、公积金贷款100万元、贷款年限30年为例，在由二套房调整为首套房后，首付款最高可以减少60万元，月供则最高减少253元。

　　新政还加大了对二套房公积金贷款的支持力度，贷款最高额度由60万元提高至100万元，可以大力支持改善性住房需求。另外，若借款人满足公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策条件，还可以享受贷款额度上浮的优惠，最多上浮40万元。

　　文件显示，北京提高了每缴存公积金一年可贷额度，从此前的10万元提升至15万元。举例来看，若借款人申请120万元贷款，由原需要缴存公积金11年零1个月降低为7年零1个月。同样，若借款人满足购买绿色建筑或者为多子女家庭购房，可以额度上浮优惠，首套房最高可贷款160万元。

　　文件还显示，北京落实《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，支持缴存人提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。目前，缴存职工购买北京新建住房且已签订购房合同的，可以通过提供网签合同编号提取住房公积金支付首付款，同时申请公积金贷款。

　　将对楼市产生哪些影响？

　　北京上一次对楼市政策进行大幅调整是在2024年的9月30日。在上一次调整中，北京首套房商业贷款首付比例从不低于20%降至不低于15%，二套房首付比例调整为不低于20%。另外，非京籍人士购房社会保险或个人所得税的缴纳期限五环内和五环外分别缩短3年和2年。一直以来购房政策更加严厉的通州则是调整为与全市统一，意在促进城市副中心职住平衡。

　　事实上，北京楼市政策调整至此，除了五环内依旧实行限购之外，购房门槛已经大大降低。此前，北京也对普通住房和非普通住房的认定做了调整，使得北京绝大多数住房产品都可以被认定为普通住房。

　　对比来看，四个一线城市中，目前广州政策调整的幅度最大。2024年9月30日，广州率先官宣，成为首个全面取消当地住房限购措施的一线城市。深圳、上海则逐步跟上，但基本与此次北京调整限购政策类似，为分区域调整。

　　陈文静表示，整体来看，在7月30日政治局会议后，一线城市中北京率先落地优化楼市政策，未来预计上海、深圳也将对限购政策作出调整。此次，北京限购政策为渐进式调整，有利于提振市场，带动市场活跃度好转。